财联社8月2日讯（记者 王海春）利好房地产市场的央行消息再度传来
。

据央行官网消息，发声房地中国人民银行、支持展离住房国家外汇管理局日前召开2023年下半年工作会议。产平就下半年工作，下调会议明确了六项主要工作 ，个人主要涉及实施稳健货币政策 、贷款多久维护外汇市场稳定 、利率支持房地产健康发展、央行防范化解金融风险、发声房地深化金融国际合作、支持展离住房提升金融服务水平等。产平

其中提到，下调要支持房地产市场平稳健康发展  。个人落实好“金融16条”，贷款多久延长保交楼贷款支持方案实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策 ，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行 ，更好满足居民刚性和改善性住房需求 。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率
。

易居研究院研究总监严跃进表示 ，下半年六项工作安排中
，房地产是本次会议唯一提及的产业经济。这从侧面反映出
，诸多产业之中
，房地产较受关注
，也说明金融部门对房地产业将展开大力度支持 。

下半年工作安排中 ，调整存量房贷利率的话题，成为各方关注的一个焦点
。

在7月14日国新办发布会上，央行明确
 ，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款 。而在央行本次下半年工作会议上 ，表述出现微妙的变化 ：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

“调整存量房贷利率，是倍受市场关注的一件大事。从‘支持’、‘鼓励’，到现在的‘指导’，反映出政策正进入到实操层面，也意味着一点儿银行在落地过程中可能遇到了困惑 ，需要央行来定调
 。”严跃进称。

从房贷利率走向来看，2023以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下 。据中指院监测数据 ，7月全国重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶介绍，随着新购住房贷款利率持续下调，其与存量房贷利率形成较为鲜明的对比  ，2022年以来 ，5年期以上LPR仅下调了45个基点。

“也就是说 ，存量房贷利率随LPR下调点数远小于新购房房贷利率 ，这造成存量房贷利率偏高，叠加去年理财收益下降 ，今年居民提前还款现象明显增加。”曹晶晶称。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，根据最新披露的数据 ，个人住房贷款余额连续两个季度减少 ，未来银商之间的竞争会越来越激烈  。

曹晶晶也认为，对商业银行而言，居民住房贷款是优质资产，若有银行开头降低存量房贷利率 ，或通过转按揭方式争取客户，那么将推动更多银行采取相关举措。

“央行这一表态 ，意味着政策将顺应市场变化 ，但会有序推进 ，避免因无序竞争导致市场预期发生大幅波动，认为房贷利率会出现非常大的下降空间 ，从而导致金融机构利差快速收窄 ，恶化金融机构盈利水平，影响金融机构支持国家发展战略 。”李宇嘉称 。

对于存量房贷利率调整原则  ，本次会议提到要“依法”和“有序” 。对此  ，严跃进认为，从依法角度看，要从合同规定及信贷工作等角度进行；有序 ，主要是指此类调整涉及诸多方面 ，要设定好调整机制，有序开展相关工作 ，协调好各方利益
。

其进一步指出
，从控制金融风险角度看，调整存量房贷利率有助于减少房贷违约风险；对购房者而言 ，调整存量房贷利率可减少每个月月供，真正实现减负 。

“我们预计 ，未来将有商业银行逐步落地相关政策 。”曹晶晶说。

对于因城施策精准实施差别化住房信贷政策 ，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行
，李宇嘉指出 ，该提法是贯彻落实政治局会议关于“优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱”的指示。

据悉，目前全国仍有十几个城市执行“认房又认贷”政策，约20个城市首套房首付比例在30%以上。多位受访人士认为 ，这些城市都具备优化空间。

“央行的表态说明，近期市场上关于调整房地产金融政策的预期 ，包括‘认房不认贷’等措施，不久之后大概率会落地。特别是在热点城市有贷款记载，但不拥有住房的居民家庭，再次购买住房时，有望享受首套房的优惠 。不过 
，仅降低首付比例还不够 ，因而这会提高月供额度 。随着LPR下调，房贷利率也有必要继续下调以减轻购房者月供压力 ，从而提振市场信心和购房者入市的积极性
。”李宇嘉补充道。